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劉樂 湖南日報·新湖南客戶端 2025-08-22 21:39:28
湖南日報全媒體記者 劉樂
在湖南，不少老舊小區(qū)屬于開放式小區(qū)。與新建商品房小區(qū)不同，它們普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境衛(wèi)生較差、治安隱患較多等問題，長期陷入“社區(qū)管不好、物業(yè)不愿接”的管理困境。
而在長沙市雨花區(qū)侯家塘、東塘等街道，一種名為“共享物業(yè)”的模式，經(jīng)過幾年探索已逐漸鋪開。該模式如何運作、帶來哪些變化、是否具備推廣價值？
“肥瘦搭配”，帶來看得見的變化
老舊小區(qū)往往分布零散、規(guī)模不大，管理成本卻不低，難以吸引物業(yè)公司長期入駐?！肮蚕砦飿I(yè)”應運而生，以“連片打包、肥瘦搭配”為運行思路。
2021年11月，侯家塘街道梓園社區(qū)率先探索“共享物業(yè)”模式。梓園社區(qū)與楓樹岸社區(qū)、麻園灣社區(qū)聯(lián)合引入一家物業(yè)公司，為紅旗區(qū)二片、長嶺大院42棟老舊居民樓提供統(tǒng)一服務，讓不同小區(qū)的居民就近享受物業(yè)服務。
“一方面要留住物業(yè)公司，一方面要讓居民對服務滿意后再繳費?！辫鲌@社區(qū)相關(guān)負責人介紹，社區(qū)在初期提供了諸多支持，包括提供30平方米免費物業(yè)用房、免水電費等，首年還給予了9.8萬元的過渡補貼。
結(jié)果令人欣喜，引入的這家物業(yè)公司次年實現(xiàn)盈虧平衡，第三年開始盈利。物業(yè)通過運營停車場等方式拓寬收入來源，不僅實現(xiàn)良性運營，每年還從盈利中提取部分資金用于小區(qū)公共設(shè)施維修，改變以往依賴“政府兜底”的局面。居民滿意度和繳費意愿直線上升，滿意度從2021年的84.3%顯著提高到95%以上。
在梓園社區(qū)相關(guān)負責人看來，“連片打包”的優(yōu)勢在于將盈利潛力不同的片區(qū)統(tǒng)一管理，以“肥”補“瘦”，平衡整體成本，確保所有小區(qū)都能服務到位。
今年3月，侯家塘街道已實現(xiàn)開放式老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，成為雨花區(qū)乃至全省推行該模式的先行區(qū)域。
居民體驗改善，服務響應提速
對居民而言，“共享物業(yè)”是什么并不重要，而是“共享”能為自己的日常生活帶來哪些利好。
8月21日，記者走進梓園社區(qū)長嶺小區(qū)看到，小區(qū)環(huán)境整潔有序，樓棟間的空地上添置了休閑長椅，老人們?nèi)齼蓛勺奶臁Ｋ麄兌嗍撬姲司值耐诵萋毠?，鄰里相熟?/p>
（梓園社區(qū)長嶺小區(qū)，老人們坐在長椅上聊天。 劉樂 攝）
“以前可沒有這么干凈的環(huán)境。”聊天中，不少老人如此說道。物業(yè)公司的片區(qū)領(lǐng)事李自娟介紹，以前的小區(qū)衛(wèi)生靠社區(qū)組織，每半個月才大掃除一次。如今物業(yè)配備了專職保潔，每天清掃外圍、及時處理垃圾，每周清理一次樓道，日常保潔更加及時到位。
停車是老舊小區(qū)的一大難題。記者看到，不寬的道路上，車輛都規(guī)矩地停在劃線車位內(nèi)。剛停好車的王先生告訴記者，以前，車輛亂停亂放、占用消防通道的現(xiàn)象屢見不鮮。隨著物業(yè)重新規(guī)劃停車位、安裝智能道閘系統(tǒng)，外來車輛停車要收費，小區(qū)居民按規(guī)定停車，現(xiàn)在下班回家不用為找車位發(fā)愁，因為停車發(fā)生的糾紛也少了。
最讓居民稱贊的是維修服務提速。采訪中，熱心的李阿姨說：“以前樓道燈壞了、屋頂漏水，要反復聯(lián)系社區(qū)，等很久才有人過來統(tǒng)一檢修?，F(xiàn)在一個電話打給物業(yè)，維修人員很快就上門?！崩钭跃昱e例，去年紅旗區(qū)二片下水管道塌陷，直接動用物業(yè)反哺的公共維修基金迅速修復，處理效率明顯提高。
是個例，還是未來方向？
當前，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進入城市更新的重要階段，人民群眾的需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。
老舊小區(qū)改造，成為改善居民生活環(huán)境、提升城市治理能力、促進經(jīng)濟增長的重要抓手。而由于長期缺乏系統(tǒng)維護，不少老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進入“維修爆發(fā)期”。
“共享物業(yè)”模式的可持續(xù)性，在侯家塘等街道已得到初步驗證。如梓園社區(qū)引入的物業(yè)公司，通過基礎(chǔ)物業(yè)費（0.8元/平方米）、停車費、充電樁、直飲水機和快遞柜等多元服務實現(xiàn)“自我造血”，甚至每年可提取部分盈利注入小區(qū)維修基金，形成“服務提升—收益增加—反哺社區(qū)”的良性循環(huán)。
那么，“共享物業(yè)”是否適用于長沙所有老舊小區(qū)？記者采訪了解到，這種模式的推廣之路仍面臨挑戰(zhàn)。
老舊小區(qū)的物業(yè)費收繳是一大難題。部分居民和租戶拒繳或推諉，物業(yè)卻缺乏有效催繳手段。同時，老舊小區(qū)還存在硬件條件限制（如無法加裝電梯）、物業(yè)管理范圍過大影響服務精細化等問題。這意味著，“共享物業(yè)”更適用于地域上可連片、具有一定規(guī)模、且能獲得初期支持的老舊小區(qū)群體。
盡管如此，雨花區(qū)“共享物業(yè)”模式為破解老舊小區(qū)管理難題提供了有益范本。通過合理的機制設(shè)計，初步實現(xiàn)了政府減負、企業(yè)盈利、居民受益的多方共贏。后續(xù)更大范圍的推廣，仍需因地制宜以及政策支持和居民共識的共同推動。
責編：謝卓芳
一審：謝卓芳
二審：曹嫻
三審：李偉鋒
來源：湖南日報·新湖南客戶端
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