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何金燕 湖南日報·新湖南客戶端 2025-07-14 21:29:31
湖南日報全媒體記者 何金燕 通訊員 李思穎
【故事】
買新房本是喜事，收房時卻因?qū)崪y面積大于合同約定面積，被開發(fā)商要求補(bǔ)繳差價，否則拒絕交鑰匙。遇到這種糟心事，購房者該如何應(yīng)對？記者梳理新邵縣人民法院的一起判例，厘清這個法律問題。
2019年，羅某與某開發(fā)商簽訂合同，以57萬余元總價購買一套約定面積為134.49㎡的商品房。羅某依照合同約定，付清了全款。
然而，2021年9月收房時，開發(fā)商口頭告知羅某，房屋面積增加了1.12㎡，需補(bǔ)交4819.3元差價，并以拒絕交房為要挾。協(xié)商未果后，羅某將開發(fā)商訴至法院。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方合同合法有效，羅某已按合同面積付清全款，履行了主要義務(wù)；合同明確約定開發(fā)商需先出具書面測繪報告，才能要求買家在90日內(nèi)補(bǔ)差價，開發(fā)商僅作口頭通知，未履行此關(guān)鍵前置程序，羅某有權(quán)暫不支付差價；羅某未支付的差價僅4819.3元，占房屋總價款（含差價）的0.7%，屬于輕微瑕疵，遠(yuǎn)非根本違約，開發(fā)商以此為由拒絕交付價值數(shù)十萬元的房屋，其行為超出了“先履行抗辯權(quán)”的合理限度，顯失公平。
法院一審判決開發(fā)商10日內(nèi)向羅某交付房屋。二審維持原判。最終，開發(fā)商履行了交房義務(wù)，羅某也補(bǔ)交了差價。
【說“法”】
新邵縣人民法院立案庭法官助理 王前亮
“先履行抗辯權(quán)”指合同雙方當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)并有先后履行順序的，后履行一方在先履行一方未履行或履行不符合約定的情況下，可拒絕其履行請求的權(quán)利。
具體到本案中，先付房款的羅某是先履行一方，負(fù)責(zé)交房的開發(fā)商是后履行一方。開發(fā)商在羅某有嚴(yán)重違約時，可依法拒絕其相應(yīng)要求，但權(quán)利行使必須合理對等。也就是說，開發(fā)商不能拿著“先履行抗辯權(quán)”當(dāng)“尚方寶劍”。
本案中，羅某已付清合同約定全款，未補(bǔ)的差價僅占總房款極小比例，其行為僅構(gòu)成輕微瑕疵履行。開發(fā)商拒絕交付整套房屋的對抗措施，與其所聲稱羅某未盡的微小付款義務(wù)完全不相稱，故其抗辯無效。
權(quán)利有邊界，程序是關(guān)鍵。開發(fā)商未按合同約定先行出具書面測繪報告，是導(dǎo)致糾紛的關(guān)鍵?？陬^通知缺乏依據(jù)，購房者有權(quán)要求開發(fā)商先履行其合同規(guī)定的證明義務(wù)。
在期房交易中，因最終實測面積與合同約定預(yù)售面積存在差異（即“面積差”）而引發(fā)的糾紛，是房地產(chǎn)領(lǐng)域的高發(fā)爭議類型之一，差異可能源于測量規(guī)范、施工誤差等多種原因。
面對可能出現(xiàn)的面積差問題，建議購房者簽合同前擦亮眼睛，細(xì)讀“面積差異處理”條款；收房時按章辦事，如開發(fā)商告知面積有差異并要求補(bǔ)款，務(wù)必要求其提供符合資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)出具的正式書面測繪報告；仔細(xì)核對實測面積、合同約定面積、計算方式、補(bǔ)差金額等關(guān)鍵信息。
責(zé)編：施泉江
一審：施泉江
二審：蘇莉
三審：唐婷
來源：湖南日報·新湖南客戶端
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