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中國經(jīng)濟時報 2025-05-27 16:15:44
編者按：最近，信陽全面推行現(xiàn)房銷售制度引發(fā)廣泛關注。從全國來看，我國房地產(chǎn)市場改革進一步深入推進，“好房子”國家標準、金融財政政策以及城市更新等一系列新策“組合拳”持續(xù)發(fā)力，激發(fā)市場活力。本期地產(chǎn)周刊聚焦樓市政策調整持續(xù)深化，進一步惠及消費者。
△圖片來源/攝圖網(wǎng)授權
在上海財經(jīng)大學特聘教授陳惠雄看來，消化三、四線城市龐大庫存，推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需要通過進一步全面深化改革才能達成。
針對房地產(chǎn)市場面臨的總量過大、結構失衡、需求分化等挑戰(zhàn)，應貫徹“控制總量，優(yōu)化結構，細分市場，多元擴需，協(xié)同發(fā)展”的調控策略。
■中國經(jīng)濟時報記者 周雪松
當前隨著房地產(chǎn)市場調整，一、二線城市的房價已經(jīng)沒有以前那么高不可攀，三、四線城市的房子也更便宜，但三、四線城市的樓市去化周期較長，如何消化龐大的庫存仍是一大難題。
由地方出資收購已建成未售商品房用作保障性住房，是破解樓市庫存的辦法之一，但從目前實際操作效果來看并不理想。中房集團原董事長孟曉蘇日前對中國經(jīng)濟時報記者表示，當下特別要警惕一些專家提出的“壓價收購商品房”主張。
在上海財經(jīng)大學特聘教授陳惠雄看來，消化三、四線城市龐大庫存，推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需要通過進一步全面深化改革才能達成。
他認為，當前房地產(chǎn)業(yè)處于重要轉型發(fā)展時期，亟需探索“從安居建設到樂居發(fā)展”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式、提升城市新格局。
三、四線城市樓市去化周期較長
陳惠雄認為，我國許多城市，尤其是三、四線城市，其房地產(chǎn)市場在城市化進程與政策調控的雙重影響下，正經(jīng)歷從規(guī)模擴張向質量提升的關鍵轉型期。當前，房地產(chǎn)發(fā)展面臨供需結構失衡、政策效應遞減、房地產(chǎn)業(yè)轉型滯后等結構性矛盾與現(xiàn)實問題。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2024年12月，全國商品房待售面積7.5億平方米。另外，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院《全國百城住宅庫存報告》，百城新建商品住宅庫存面積45265萬平方米，其中三、四線城市占比約44.8%（約20283萬平方米），同比下降9.3%。
雖然三、四線城市庫存規(guī)模連續(xù)23個月同比下降，但因銷售增速放緩，去化周期仍處高位。2024年12月，三、四線城市新建商品住宅存銷比為30.6個月，遠超一、二線城市（一線城市12.8個月，二線城市18.0個月）。這意味著按當前銷售速度，三、四線城市需近2.5年才能消化完現(xiàn)有庫存。
浙江省金華市社科聯(lián)副主席胡強認為，當前樓市庫存積壓與需求分化并存。首先是庫存壓力顯著。以三、四線城市金華市為例，其庫存去化周期普遍長于一、二線城市，區(qū)域分化嚴重。金華市區(qū)2025年一季度存量住宅用地信息公示數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)存量住宅用地項目共計78個，其中婺城區(qū)20個、金東區(qū)17個、開發(fā)區(qū)25個、金義新區(qū)6個、金華山4個、城投集團6個。其次是需求層次分化，改善型需求在逐漸增加，剛性需求在下降。
胡強告訴記者，當前三、四線城市政策刺激效果持續(xù)弱化。2025年許多城市雖推出購房補貼、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等政策，但受制于前期漲幅過大、市場信心修復緩慢、居民收入預期謹慎、加杠桿購房意愿不足等因素，政策拉動效應有限。
孟曉蘇擔心的問題是，地方政府對財政資金收購商品房的政策執(zhí)行存在偏差。若財政資金用于收購商辦用房改造為保障房，符合政策初衷；但部分地區(qū)將目標錨定商品住宅，甚至采取壓價收購策略（如以市場價60%強制收購），導致市場交易陷入僵局。
他告訴記者，央行原計劃提供的3000億元再貸款支持收購存量商品房，但截至2024年年底，仍有大量額度未使用，顯示政策推進存在一定難度。
在孟曉蘇看來，一旦低價收購行為形成示范效應，將通過“邊際價格”機制進一步拉低周邊房價。他強調，現(xiàn)在要防止庫存進一步積壓，須結合市場實際需求靈活施策。
下一步應精準施策、靶向發(fā)力
北京中企規(guī)劃院院長黃永剛在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時認為，目前三、四線城市房地產(chǎn)市場整體面臨下行壓力，但區(qū)域分化明顯，部分城市存在結構性機會。
他說，三、四線城市房價普遍承壓，2025年前四個月多數(shù)城市新房價格同比下降，部分城市跌幅超1%。其中，遠離中心城市、產(chǎn)業(yè)基礎薄弱的地區(qū)房價下行壓力更大，去化周期長達4年以上，人口流失導致住房需求減少。但江蘇、浙江等沿海省份的三、四線城市因產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎較好，房價韌性較強；部分核心城市周邊三、四線城市若產(chǎn)業(yè)支撐力較強，也可能維持房價穩(wěn)定。
他認為，在市場調整壓力下，三、四線城市開發(fā)商面臨去化難題，須優(yōu)化產(chǎn)品結構、提升產(chǎn)品競爭力，并通過線上營銷、購房補貼等創(chuàng)新手段刺激需求。同時，三、四線城市需加強與中心城市的協(xié)同發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)升級以吸引人口流入，緩解房地產(chǎn)市場供需矛盾。
陳惠雄認為，當前傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式已難以為繼，轉型壓力持續(xù)凸顯。不過一些城市近兩年國有建設用地供應計劃總量控制趨嚴，且明確要求“嚴控增量、盤活存量”，反映出土地供應端已呈現(xiàn)收緊趨勢，傳統(tǒng)“以地生財”模式面臨政策約束。
他認為，靠擴大總量的房地產(chǎn)發(fā)展階段已經(jīng)結束，減量提質是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個總趨勢。針對房地產(chǎn)市場面臨的總量過大、結構失衡、需求分化等挑戰(zhàn)，應貫徹“控制總量，優(yōu)化結構，細分市場，多元擴需，協(xié)同發(fā)展”的調控策略，積極穩(wěn)妥破解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展難題，實現(xiàn)“從安居建設到樂居發(fā)展”的轉型目標，實現(xiàn)經(jīng)濟社會高質量發(fā)展。
陳惠雄認為，在控制總量方面，要根據(jù)人口流動趨勢、庫存去化周期、市場需求變化等指標，建立“人地房”聯(lián)動機制，動態(tài)調整土地供應規(guī)模和節(jié)奏，從源頭控制房產(chǎn)供給，引導房企注重產(chǎn)品品質而非單純規(guī)模擴張。同時，實施差異化信貸政策，探索“以租代售”新模式，鼓勵房企將部分房源轉為長租公寓，滿足新市民、青年人等群體的住房需求。
在優(yōu)化結構方面，推動存量房改造升級，打造“樂居”品質標桿。推進老舊小區(qū)“有機更新”，實施“適老化、適幼化”改造，打造“安全、便捷、綠色、人文”的未來生活場景，提升住宅科技含量和附加值。
在細分市場方面，精準畫像需求群體，提升供需匹配效率。建立“人口—產(chǎn)業(yè)—住房”聯(lián)動監(jiān)測機制，定期發(fā)布當?shù)刈》啃枨蟀灼?。實施差異化住房供應政策，?chuàng)新定制化住房服務模式，探索“先租后售”“共有產(chǎn)權”等靈活住房供應模式，降低購房者資金壓力，提高住房可及性。
在多元擴需方面，培育新興住房需求，拓展市場發(fā)展空間。發(fā)展“住房+產(chǎn)業(yè)”融合模式，結合城市發(fā)展戰(zhàn)略，因地制宜推動房地產(chǎn)與當?shù)叵冗M制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)深度融合，建設“產(chǎn)業(yè)新城”“特色小鎮(zhèn)”等產(chǎn)城融合項目，形成“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)”的良性循環(huán)。打造“住房+文旅”特色品牌，鼓勵房企與文旅企業(yè)合作，打造“住假一體”“文旅融合”的復合型項目，滿足居民對美好生活的多元化需求。
在協(xié)同發(fā)展方面，構建“房地產(chǎn)業(yè)+”生態(tài)體系，促進區(qū)域經(jīng)濟均衡發(fā)展。深入挖掘弘揚地域文化，提升城市軟實力。通過融合文化資源，打造“文化地標”“文化樓品”等產(chǎn)品，提升城市文化品位和吸引力。推動經(jīng)濟與科技協(xié)同創(chuàng)新，培育發(fā)展新動能。因地制宜發(fā)展新質生產(chǎn)力，深度融合傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，打造高能級創(chuàng)新平臺。鼓勵房企與科研機構合作，建設“科創(chuàng)社區(qū)”等，為科技創(chuàng)新提供空間載體和服務支持。推進農(nóng)工商貿并舉發(fā)展，促進城鄉(xiāng)融合，鼓勵房企參與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，開發(fā)“田園綜合體”“特色小鎮(zhèn)”等項目，促進城鄉(xiāng)要素雙向流動和資源優(yōu)化配置。
陳惠雄指出，房地產(chǎn)市場的高質量轉型，需要以“控制總量、優(yōu)化結構、細分市場、多元擴需、協(xié)同發(fā)展”為總方針，精準施策、靶向發(fā)力。通過控制總量，實現(xiàn)市場供需平衡；通過優(yōu)化結構，提升住房品質內涵；通過細分市場，滿足多元化需求；通過多元擴需，拓展市場發(fā)展空間；通過協(xié)同發(fā)展，構建“房地產(chǎn)業(yè)+”生態(tài)體系。唯有如此，方能推動房地產(chǎn)市場從“規(guī)模擴張”向“質量提升”轉變，從“安居建設”向“樂居發(fā)展”跨越，為經(jīng)濟社會高質量發(fā)展注入新動能。
責編：張云龍
一審：劉宇慧
二審：張云龍
三審：熊佳斌
來源：中國經(jīng)濟時報
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